CUBN记者 贾华杰 北京报道
在中国房价涨势强劲的情况下，万科集团董事长王石(王石博客|王石新闻)抛出了一句“石破天惊”的话：“中国楼市已经出现泡沫，泡沫早晚会破裂，万科已经做好应对准备。”
统计数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。
在房地产价格非典型“亢奋”的形势下，万科正在加快转型。不过，业内专家普遍认为，“万科需要到资本市场融资，才能得到快速发展。另一方面，万科未来面临资本市场对资本回报率的压力。
土地储备猛增
6月12日下午，万科董事长王石在出席“中英‘解决城市低收入人群住房问题’比较研究”活动启动仪式上表示，中国房价涨得过快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，泡沫一定会破裂。万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备。”
部分业内专家也认为，房地产价格已经远远脱离普通民众的现实购买力。“对于这一点，现在随着讨论的逐渐深入，应当说大家已基本取得共识。”华锐咨询公司高级咨询师刘卫华表示。
不过，需要指出的是，即使在房价与居民收入严重背离的情况下，“楼市泡沫是否会破灭”仍存争议，并且正反双方各有依据。
随着开发环境的变化，事实上，万科在各个中心城市也开始从2004年以前的微利项目占大部分比例过渡到高端项目比重逐步增大的状态。而目前，在北京、上海、广州，万科的新项目大都位居市中心。
此外，今年一季度，万科以7000余元/平方米的楼面地价拿下广州滨江东一地块，其楼面地价仅比当时在售的新盘均价低数十元/平方米。根据业界同行估计，万科这一项目单价必须达到2万元/平方米左右才有合理利润空间，如无意外将创造老城区板块的新高。
据悉，天津万科无论从规模扩张还是开发速度都进入加速期。早在，2006年，天津万科就同时开发5个项目。“万科变了，拿地的速度很生猛。”天津一位房地产业界人士认为。
而在5月26日，天津，泰达集团、万通地产与万科地产联合举办天津万泰时尚置业有限责任公司滨海项目签约仪式，这是万科地产在滨海新区取得的第一个项目。
资料显示，2006年，万科的土地储备猛增了1000万平方米，目前其土地储备超过1500万平方米，而万科还预计在今年继续增加1000万平方米的土地储备。
业绩压力陡升
6月12日，王石还对媒体透露，万科可能会成为世界上最大的住宅开发公司。
王石说：“预计是两年之后，万科就会超过美国最大的房地产公司。当然，不是说达到它的最高峰，而是超过它，因为这两年美国的房地产行业发展不景气，每年以20%的速度在萎缩。这为万科超越目前的第一提供了机会。”
“万科已经做好泡沫来临的准备。就是在产品质量上、产品研发上、在客户的保障上等方面做到位。另外，即使泡沫破灭，消费者还是需要住宅的，无论什么时候万科都能提供消费者认可的住宅。”王石接着解释到。
据本报记者了解，万科公布的2006年年报，2006年万科实现销售收入212.3亿元，同比增长52.2%；实现净利润21.5亿元，同比增长59.6%；实际纳税税金24.2亿元，同比增长约83%。万科成为中国首家销售额突破200亿元的房地产企业。
而值得关注的是，万科新一轮百亿定向增发近期待批，成功实施百亿融资计划将成为万科跨越“千亿”大关的关键。
资料显示，自1991年1月29日和1993年5月28日登陆A、B股市场以来，万科经历了数次融资，从最初的融资区区数亿元，到2004年9月再次募集资金，总规模跃上19.9亿元，2006年12月27日定向增发募集资金净额41.967亿元，至此万科总共从证券市场募集了资金94亿元。
不过，“资料显示，万科净资产收益率57.75%。”房地产评论家周丽君认为，“按照近些年36.9%的红利支付率计算，日后万科收益率每年不能少于20%，哪怕在市场萧条期。对照成熟市场房地产利润不到15%比较，或许眼前的繁荣，将是万科日后的巨大负担。”
周丽君指出，目前万科市盈率为51.60，“说明万科至少提前十年挪用了今后的利润。为了归还十年债务，万科至少每年收益率保持在100%。”
万科的2006年报显示，公司全年实现销售面积322.8万平方米，销售额212.3亿元，同比分别增长39.3%和52.2%；实现主营业务收入178.5亿元，净利润21.5亿元，同比分别增长69%与59.6%。
从万科的经营结果来看，近几年万科的销售利润率平均在10%左右，平均净资产回报率也只有12%。
